Law-lib.com 2026-1-6 19:56:15 國家稅務(wù)總局
為進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅征收管理，增強(qiáng)土地增值稅政策執(zhí)行的確定性，稅務(wù)總局制發(fā)了《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干征管口徑的公告》(國家稅務(wù)總局公告2026年第3號，以下簡稱《公告》)�，F(xiàn)解讀如下：
一、出臺背景
近年來，為做好土地增值稅征收管理，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)不斷建立健全工作制度，優(yōu)化完善征管方式，有效提升了土地增值稅管理服務(wù)效能。但同時，各地在一些涉稅業(yè)務(wù)事項上還存在不同執(zhí)行口徑，不利于納稅人理解和遵從，也導(dǎo)致了一些管理風(fēng)險。為進(jìn)一步規(guī)范稅收征管，優(yōu)化辦稅環(huán)境，更好的服務(wù)全國統(tǒng)一大市場建設(shè)，并從制度上防范稅收風(fēng)險、執(zhí)法風(fēng)險和廉政風(fēng)險，稅務(wù)總局系統(tǒng)梳理了各地反映較為集中的土地增值稅征管執(zhí)行口徑問題，并研究起草了《公告》。
二、主要內(nèi)容
《公告》共9條，逐條解讀如下：
(一)第一條明確了土地增值稅預(yù)征的申報起止時間
納稅人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開發(fā)項目首張預(yù)售許可證書(或現(xiàn)售備案證書)的發(fā)證當(dāng)日起，按期申報預(yù)繳土地增值稅。若取得預(yù)(銷)售收入時間早于發(fā)證時間的，則應(yīng)當(dāng)自取得首筆預(yù)(銷)售收入當(dāng)日起，按期申報預(yù)繳土地增值稅。納稅人自稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報時的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日起，停止申報預(yù)繳土地增值稅。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項目，于2026年2月1日取得首張預(yù)售許可證并開始預(yù)售，當(dāng)?shù)匾?guī)定按月預(yù)繳土地增值稅，則甲公司應(yīng)當(dāng)于2026年3月份征期，申報預(yù)繳稅款所屬期為2026年2月的土地增值稅。但如甲公司于2026年1月已取得預(yù)收款，則應(yīng)當(dāng)于2026年2月份征期，申報預(yù)繳稅款所屬期為2026年1月的土地增值稅。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項目，于2026年4月1日達(dá)到清算條件，甲公司于2026年4月30日向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算申報資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于5月8日受理，則甲公司應(yīng)當(dāng)于2026年4月份征期，申報預(yù)繳稅款所屬期為2026年3月的土地增值稅，于2026年5月份征期，申報預(yù)繳稅款所屬期為2026年4月的土地增值稅。2026年5月起預(yù)(銷)售取得的收入，不再辦理預(yù)征申報，待清算審核后辦理尾盤申報。
(二)第二條明確了土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)
與增值稅、企業(yè)所得稅計稅方法保持一致，本條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，預(yù)征土地增值稅的計征依據(jù)=預(yù)收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項目，適用增值稅一般計稅方法，當(dāng)?shù)仄胀?biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率為1.5%，某屬期內(nèi)取得預(yù)收款10900萬元，則甲公司在申報預(yù)征土地增值稅時的計征依據(jù)為10900÷(1+9%)=10000萬元，預(yù)征土地增值稅=10000×1.5%=150萬元。
(三)第三條明確了清算收入、銷售面積歸集的截止時間
與預(yù)征起止時間規(guī)定相銜接，本條規(guī)定納稅人辦理土地增值稅清算申報時，確認(rèn)銷售收入、銷售面積的截止時間為稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申報時的前一預(yù)征稅款所屬期終了之日。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項目，在達(dá)到清算條件后，甲公司于2026年4月15日向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算申報資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于4月20日受理，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目清算時確認(rèn)銷售收入、銷售面積的截止時間為2026年3月31日。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項目，在達(dá)到清算條件后，甲公司于2026年4月30日向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算申報資料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于5月8日受理，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目清算時確認(rèn)銷售收入、銷售面積的截止時間為2026年4月30日。由于甲公司在4月申報時確認(rèn)銷售收入、銷售面積的截止時間為3月底，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理申報后甲公司應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)充申報，將清算申報資料的銷售收入、銷售面積數(shù)據(jù)更新至4月底。
(四)第四條明確了符合條件的項目規(guī)劃范圍外支出準(zhǔn)予扣除
為客觀反映納稅人取得土地使用權(quán)所支付的實際成本，納稅人與縣級以上人民政府或其相關(guān)部門在土地出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議中約定，在房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃范圍外(俗稱“紅線外”)為政府建設(shè)公共設(shè)施的，實際發(fā)生的建造支出計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，在土地出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議中未約定甲公司在項目規(guī)劃范圍外需要承擔(dān)配建義務(wù)。在項目開發(fā)過程中，甲公司根據(jù)政府會議紀(jì)要要求在房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃范圍外建造了一棟人才公寓，建成后無償移交給政府指定的單位，則該人才公寓的建造支出在土地增值稅清算時不能扣除。
(五)第五條明確了因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅和地方教育附加準(zhǔn)予扣除
納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的印花稅，按企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度規(guī)定應(yīng)計入“稅金及附加”科目，與會計制度規(guī)定相銜接，在申報土地增值稅時有關(guān)印花稅計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”扣除。納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的地方教育附加，視同“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。
(六)第六條明確了尾盤銷售土地增值稅的申報時間
與預(yù)征起止時間、清算收入和銷售面積歸集的截止時間的規(guī)定相銜接，本條規(guī)定納稅人在預(yù)征申報稅款所屬期終了之日后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按尾盤銷售方式按季申報繳納土地增值稅。其中，預(yù)征申報稅款所屬期終了之日后至出具清算審核結(jié)論期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，在稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論后的首個納稅申報期內(nèi)統(tǒng)一申報。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于2026年4月20日受理清算申報，于5月31日出具清算審核結(jié)論，則甲公司應(yīng)于7月份征期按照清算審核確認(rèn)的單位建筑面積扣除項目金額，以尾盤方式申報繳納稅款所屬期為2026年4-6月的土地增值稅。
(七)第七條明確了尾盤銷售土地增值稅單位建筑面積扣除項目金額計算方法
納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅申報時，各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項目金額不包括清算時與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，尾盤銷售發(fā)生的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金據(jù)實扣除。各類型房地產(chǎn)單位建筑面積扣除項目金額=稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定相應(yīng)類型房地產(chǎn)的扣除項目金額合計÷相應(yīng)類型房地產(chǎn)的可售建筑面積。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項目全部為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的清算審核結(jié)論確認(rèn)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項目金額合計273000萬元(其中與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金3000萬元)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積90000平方米，則單位建筑面積扣除項目金額=270000萬元÷90000平方米=3萬元/平方米;甲公司在清算審核后的某個屬期銷售尾盤9000平方米，發(fā)生與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金200萬元，則與此相對應(yīng)的扣除項目金額=9000平方米×3萬元/平方米+200萬元=27200萬元。
(八)第八條明確了尾盤銷售計算繳納土地增值稅時可按規(guī)定申報享受免征土地增值稅優(yōu)惠
納稅人辦理尾盤銷售申報時，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅當(dāng)期增值額超過扣除項目金額20%的，按規(guī)定征收土地增值稅;普通標(biāo)準(zhǔn)住宅當(dāng)期增值額未超過扣除項目金額20%的，可申報享受免征土地增值稅。
【例】甲公司的某地房地產(chǎn)開發(fā)項目全部為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在尾盤銷售的某個稅款屬期，銷售收入為3000萬元，包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金在內(nèi)的扣除項目金額為2800萬元，由于增值率未超過20%，可以申報享受免征土地增值稅優(yōu)惠。
(九)第九條明確了《公告》的施行時間
《公告》自2026年1月1日起施行，此前尚未出具清算受理通知書的項目按照本公告執(zhí)行，已出具清算受理通知書的項目仍按原規(guī)定執(zhí)行，不再調(diào)整。
日期：2026-1-6 19:56:15 | 關(guān)閉 |
Copyright © 1999-2021 法律圖書館
.
.
