Law-lib.com 2025-12-31 12:22:36 法治日報
國務院《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)修訂工作正抓緊進行——
近日，第九份全國人大常委會法制工作委員會年度備案審查工作情況報告“出爐”。報告披露多起典型案例，其中，有關小區(qū)物業(yè)方面的案例再次出現(xiàn)。此前多份年度備案審查工作情況報告中均涉及有關小區(qū)物業(yè)方面“問題法規(guī)”的典型案例。
《法治日報》記者從全國人大常委會法工委獲悉，近年來，不斷有公民針對地方物業(yè)管理條例違反上位法提出審查建議。相關部門移送法工委研究處理的地方性法規(guī)中，小區(qū)物業(yè)問題也是較為集中的一類。
“我們通過備案審查工作已糾正處理了一些有關小區(qū)物業(yè)方面的‘問題法規(guī)’。經(jīng)溝通，有關方面目前正在抓緊推進《條例》的修訂工作�！比珖舜蟪Ｎ瘯üのㄒ�(guī)備案審查室主任嚴冬峰近日接受《法治日報》記者采訪時指出，近年來，黨中央對包括物業(yè)服務管理在內(nèi)的基層治理工作提出了新要求，民法典對物業(yè)服務合同及相關問題作了規(guī)定，有關行政法規(guī)、地方性法規(guī)應當及時進行修訂完善。
地方物業(yè)管理法規(guī)“越界”屢次被糾
近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展，但在服務質(zhì)量、收費機制和監(jiān)管體系等方面暴露出諸多深層次矛盾，各地小區(qū)物業(yè)管理服務矛盾和糾紛頻發(fā)。公民針對小區(qū)物業(yè)管理提出的審查建議數(shù)也呈現(xiàn)增長態(tài)勢。
全國人大常委會法工委持續(xù)關注地方小區(qū)物業(yè)管理領域規(guī)范性文件的合法性、合規(guī)性問題，多次對違反上位法的地方物業(yè)管理條例相關規(guī)定進行審查糾正。過去幾年間，法工委年度備案審查工作情況報告中多次提及有關小區(qū)物業(yè)的典型案例。
2021年法工委備案審查工作情況報告指出，有的地方性法規(guī)規(guī)定，小區(qū)業(yè)主參選業(yè)主委員會成員的前提條件之一是必須“按時交納物業(yè)費等相關費用”。有公民對此規(guī)定提出審查建議。法工委審查認為，業(yè)主委員會是業(yè)主自治組織，其參選資格以業(yè)主身份為基礎。業(yè)主未按時交納物業(yè)管理費，屬于業(yè)主違反物業(yè)服務合同的民事違約行為。地方性法規(guī)以此限制業(yè)主參選業(yè)主委員會成員的資格，與民法典的有關規(guī)定相抵觸。經(jīng)溝通，制定機關已對相關規(guī)定作出修改。
2022年法工委備案審查工作情況報告披露，有的地方性法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則中，對拒付物業(yè)服務費、公共水電分攤費和不交存物業(yè)維修資金的業(yè)主參加業(yè)主大會、行使投票權等權利進行限制。法工委經(jīng)審查認為，不加區(qū)分地將業(yè)主拒付物業(yè)服務費、物業(yè)維修資金等不履行業(yè)主義務行為同業(yè)主行使共同管理權掛鉤，進而限制業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，不符合民法典有關規(guī)定。
2023年法工委備案審查工作情況報告雖未公布具體的有關物業(yè)的典型案例，但對小區(qū)物業(yè)相關內(nèi)容有所提及。報告指出，法工委發(fā)現(xiàn)以前審查糾正的地方性法規(guī)將“按時交納物業(yè)服務費”作為小區(qū)業(yè)主參選業(yè)主委員會成員的條件等問題，還有一些地方存在類似問題，法工委繼續(xù)督促有關制定機關及時完成修改工作。
2024年備案審查工作情況報告同時公布了兩個與物業(yè)相關的典型案例。一個是，有的地方性法規(guī)規(guī)定，在業(yè)主大會成立前利用共用部位、設施設備從事經(jīng)營性活動所得，百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分用于補貼物業(yè)服務費。有關部門對這一規(guī)定提出聯(lián)合審查的建議。法工委經(jīng)審查認為，根據(jù)民法典的有關規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等利用業(yè)主的共有部分經(jīng)營所得收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，應當由業(yè)主共同決定;該法規(guī)直接規(guī)定將其用于補貼物業(yè)服務費，與民法典有關規(guī)定精神不一致。經(jīng)溝通，制定機關已同意對相關規(guī)定盡快作出修改。還有一個是，有的地方性法規(guī)規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有車位在滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會同意可以向物業(yè)管理區(qū)域以外人員出租。有關部門對這一規(guī)定提出聯(lián)合審查的建議。法工委經(jīng)審查認為，業(yè)主共有車位對外出租，屬于利用小區(qū)共有部分從事經(jīng)營活動，涉及業(yè)主的共有財產(chǎn)權益和物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全、環(huán)境、秩序等業(yè)主切身利益，應當由業(yè)主共同決定，該規(guī)定以業(yè)主委員會同意代替業(yè)主共同決定，與民法典有關規(guī)定精神不一致。經(jīng)溝通，制定機關已同意對相關規(guī)定盡快作出修改。
《條例》多處內(nèi)容與民法典規(guī)定不符
物業(yè)問題事關群眾切身利益。作為規(guī)范物業(yè)工作的重要依據(jù)，《條例》自2003年9月1日起施行以來，歷經(jīng)三次修訂。但隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展以及居民生活水平的提高，新模式新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)已發(fā)生巨大變化，人們對物業(yè)管理的要求逐步提高。盡管各地方根據(jù)《條例》結合實際制定了相關地方性法規(guī)、規(guī)章，但物業(yè)投訴糾紛仍居高不下。
黨的十八大以來，黨中央高度重視基層社會治理工作，對包括物業(yè)服務管理在內(nèi)的基層治理工作作出新部署、提出新要求。2017年，《中共中央 國務院關于加強和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》印發(fā)，提出“探索完善業(yè)主委員會的職能，依法保護業(yè)主的合法權益”。2019年，中共中央辦公廳印發(fā)《關于加強和改進城市基層黨的建設工作的意見》，提出“健全黨組織領導下的社區(qū)居民自治機制”。
“但這些政策沒有完全體現(xiàn)在《條例》中�！眹蓝逯赋�，《條例》作為規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理的行政法規(guī)，應當根據(jù)黨中央文件精神及時修訂完善，貫徹自治、法治、德治相結合的精神，進一步完善物業(yè)管理制度，將物業(yè)服務管理有效融入基層治理體系，有效解決物業(yè)糾紛，提升居民生活品質(zhì)，創(chuàng)造良好居住環(huán)境。
嚴冬峰指出，《條例》中多處規(guī)定與民法典的規(guī)定不一致。比如，《條例》關于業(yè)主共同決定事項的范圍和表決程序的規(guī)定存在與民法典不一致的情形，參與表決業(yè)主共同決定事項的專有部分面積及業(yè)主人數(shù)占比低于民法典的規(guī)定;關于業(yè)主與物業(yè)使用人承擔連帶責任的規(guī)定以及關于利用物業(yè)共用部位進行經(jīng)營應當征得物業(yè)服務企業(yè)同意的規(guī)定，也與民法典不一致。
此外，《條例》中關于物業(yè)管理制度的部分規(guī)定過于原則，不夠健全，難以滿足物業(yè)管理的現(xiàn)實需要。如關于業(yè)主委員會成員的資格條件以及前期物業(yè)管理制度等規(guī)定不夠明確具體。
“民法典對物業(yè)服務合同及相關問題作了規(guī)定，《條例》應當對民法典新增的有關物業(yè)管理制度的規(guī)定及時進行細化。”嚴冬峰說。
出臺物業(yè)管理專門法律呼聲漸高
近年來，將《條例》上升為專門法律，出臺物業(yè)管理法的呼聲日益高漲。近幾年的全國人大會議期間，曾有代表團和多位全國人大代表提出關于制定物業(yè)管理法的多件議案。
議案認為，由于專項立法滯后、《條例》和民法典的規(guī)定較為原則且內(nèi)容存在沖突、各地出臺的物業(yè)管理規(guī)定標準不一、糾紛解決機制不完善等原因，現(xiàn)有立法對物業(yè)管理和服務中突出問題的回應不足，建議通過國家立法的形式，從國家層面做好頂層設計，對民法典的相關內(nèi)容進行完善和細化，確立物業(yè)管理統(tǒng)一規(guī)范的行業(yè)模式、服務標準、監(jiān)管體制、糾紛解決機制等內(nèi)容。
據(jù)了解，民法典施行后，全國人大常委會法工委組織開展了涉及民法典領域的規(guī)范性文件集中清理工作，《條例》被納入清理范圍。同時，法工委開展跟蹤監(jiān)督，對于之前已經(jīng)明確提出審查意見的問題，如將“按時交納物業(yè)服務費”作為業(yè)主參選業(yè)主委員會成員條件等，督促有關制定機關修改有關地方性法規(guī)的規(guī)定。目前，絕大多數(shù)地方已完成相關地方性法規(guī)修改工作。
據(jù)悉，全國人大常委會法工委將持續(xù)督促國務院有關部門加快《條例》修訂工作進度。同時，有關方面對制定物業(yè)管理專門法律問題也在統(tǒng)籌考慮，將通過更系統(tǒng)、全面的立法，解決當前物業(yè)領域的突出問題，更好保障群眾的切身利益。
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