安徽省人大常委會

第四十五條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務合同及物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式、起始時間和業(yè)主共有資金管理等內容。

前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)具有約束力。業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第四十六條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自處分。

業(yè)主大會成立前，建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共有部分產生的收入應當單獨列賬，予以公示；收入扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。合理成本的確定由設區(qū)的市人民政府物業(yè)管理主管部門制定指導意見。

第四十七條　物業(yè)管理區(qū)域內屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑，由建設單位負責申請房屋權屬登記。登記機構應當在不動產登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權查詢。

第四十八條　物業(yè)服務用房的配置應當符合下列規(guī)定：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十平方米配置；

（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積千分之三配置；總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按千分之一的標準配置；

（三）物業(yè)服務用房應當在地面以上，相對集中，便于開展物業(yè)服務活動，并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能和具有獨立的通道。

物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等，其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業(yè)服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

物業(yè)服務用房不得計入公攤面積，所有權屬于全體業(yè)主。建設單位移交物業(yè)服務用房，不得收取任何費用，并提交登記證明。

未經業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)服務用房的用途。

集中建設的保障性住房、拆遷安置住房應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務經營性用房，收益用于彌補物業(yè)費不足。

第四十九條　建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

第五十條　新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位，應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行承接查驗，如實記錄承接查驗物業(yè)的現狀、存在的問題，提出解決方法，明確責任主體、解決期限和復驗要求；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務企業(yè)不得承接未經查驗的物業(yè)。查驗不合格的，建設單位應當及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題。

承接查驗過程中，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當邀請業(yè)主代表和縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派員參加。物業(yè)服務企業(yè)應當依法辦理承接查驗備案手續(xù)，并將承接查驗情況在物業(yè)交付時書面告知業(yè)主。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當如實進行承接查驗，不得惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主合法權益。

第五十一條　在辦理物業(yè)承接查驗時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（五）園林施工圖紙及樹種清單；

（六）業(yè)主名冊；

（七）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關資料移交業(yè)主委員會。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員不得泄露業(yè)主個人信息資料。

第五十二條　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗記錄及復驗情況；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）交接記錄；

（六）其他承接查驗有關的文件。

第五十三條　建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

建設單位返還建設工程質量保證金時，應當聽取業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)對施工單位保修責任落實情況的意見。

第五十四條　新建物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供燃氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。

建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將物業(yè)管理區(qū)域內專業(yè)經營設施設備移交給專業(yè)經營單位負責管理，專業(yè)經營單位應當接收并承擔維修、養(yǎng)護和更新的責任，有關費用由專業(yè)經營單位承擔。

老舊住宅小區(qū)內的專業(yè)經營設施設備需要改造的，按專業(yè)經營單位要求改造后，移交給專業(yè)經營單位管理，專業(yè)經營單位應當接收。

專業(yè)經營設施設備包括變（配）電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線。



第四章　物業(yè)服務



第五十五條　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務項目，應當持物業(yè)服務合同副本報送物業(yè)項目所在地縣級人民政府物業(yè)管理主管部門備案，其物業(yè)項目負責人應當在到崗之日起三日內，到物業(yè)項目所在地的居（村）民委員會報到。

物業(yè)服務企業(yè)應當為每一個物業(yè)管理區(qū)域的服務項目收支情況獨立建賬。

第五十六條　物業(yè)服務企業(yè)享有以下權利：

（一）根據有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；

（二）依照國家、省有關規(guī)定和物業(yè)服務合同約定收取物業(yè)費；

（三）勸阻違反管理規(guī)約的行為；

（四）可以將專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉委托給第三人；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權利。

第五十七條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，并且履行下列義務：

（一）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項；

（二）聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督；

（三）按照規(guī)定向有關部門報送信用信息、統(tǒng)計報表等相關資料；

（四）支持、配合居（村）民委員會依法履行職責；

（五）發(fā)現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施消除安全隱患或者向相關單位報告；

（六）對違反有關治安、生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃、消防、人防、房屋裝飾裝修和使用等法律法規(guī)的行為，應當及時勸阻，采取合理措施制止，向有關部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報告并協(xié)助處理；

（七）履行生活垃圾分類投放管理責任人責任，指導、督促業(yè)主和物業(yè)使用人進行生活垃圾分類，保持小區(qū)環(huán)境整潔；

（八）對建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，應當向住房城鄉(xiāng)建設部門報告；

（九）妥善保管承接查驗有關的文件、資料和記錄，建立檔案；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)可以為業(yè)主提供助老、托幼、家政保潔、維修、代購、車輛租借、寵物代管等個性化服務。物業(yè)服務企業(yè)提供個性化服務的，應當將個性化服務的內容、收費標準等事項進行公示，按照自愿原則與業(yè)主另行約定。

第五十九條　物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自設置收費項目和提高收費標準；

（二）只收取費用不提供服務，或者所收取的費用與提供的服務質價不符；

（三）擅自利用業(yè)主共有部分開展經營活動；

（四）挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有資金；

（五）虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設施的維修、檢測等費用，以及業(yè)主共同支付的其他費用；

（六）泄露業(yè)主信息；

（七）強制業(yè)主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；

（八）與業(yè)主委員會成員串通，損害業(yè)主利益；

（九）其他損害業(yè)主合法權益的情形。

第六十條　物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告下列信息，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務平臺公告：

（一）物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、投訴電話及物業(yè)服務企業(yè)和項目負責人等相關信息；

（二）物業(yè)服務內容和質量要求，收費項目、標準和方式，合同履行情況；

（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術要求的設施設備的維修保養(yǎng)單位名稱、聯系方式、維修保養(yǎng)記錄以及安全運行狀況；

（四）二次供水設施清洗記錄及水質檢測情況；

（五）業(yè)主共有資金、專項維修資金的使用情況；

（六）物業(yè)服務用房使用情況；

（七）物業(yè)費收支情況；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定其他應當公告的信息。

前款第一項至第四項的事項應當持續(xù)公開；其他事項，應當每半年至少公示一次，公告期不少于三十日。

業(yè)主對公告內容提出異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

第六十一條　業(yè)主大會可以通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將兩家以上備選的物業(yè)服務企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務合同的主要內容在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務平臺公示。業(yè)主委員會根據多數業(yè)主意見對公示內容調整后，提請業(yè)主大會投票表決。

鼓勵、支持業(yè)主大會選聘信用等級高、業(yè)績優(yōu)良、人員結構合理、管理智能化的物業(yè)服務企業(yè)。

第六十二條　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法訂立書面物業(yè)服務合同。

省人民政府住房城鄉(xiāng)建設部門應當制定、公布物業(yè)服務合同示范文本。

第六十三條　物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內容確需調整的，業(yè)主委員會應當將調整的內容在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認調整合同。

前款規(guī)定的公示時間不得少于十日。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進行公示。

第六十四條　物業(yè)服務合同期限屆滿前六個月，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)訂物業(yè)服務合同；業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務企業(yè)。

物業(yè)服務期限屆滿前，物業(yè)服務企業(yè)不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

提前解除物業(yè)服務合同的，提出解除合同的一方應當于六十日前書面通知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告，并書面告知所在地的縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。但是合同對通知期限另有約定的除外。

第六十五條　物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在約定期限或者合理期限內退出物業(yè)服務區(qū)域，并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，向業(yè)主委員會移交下列資料和財物：

（一）本條例第五十一條規(guī)定的資料；

（二）物業(yè)服務期間形成的有關物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關資料及物業(yè)服務檔案；

（三）物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備；

（四）清算預收、代收的有關費用及相關賬冊、票據；

（五）由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設備等固定資產；

（六）物業(yè)費中單列的未使用完的資金；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的應當移交的其他事項。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務企業(yè)，原物業(yè)服務企業(yè)應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務企業(yè)接管之前，原物業(yè)服務企業(yè)應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

物業(yè)服務企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務。

第六十六條　縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當加強對物業(yè)管理交接工作的指導、協(xié)調和監(jiān)管。

被解聘的物業(yè)服務企業(yè)拒不移交有關財物，或者拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣級人民政府物業(yè)管理主管部門報告，并向轄區(qū)內公安機關請求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟，或者申請仲裁。

被解聘的物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)費、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業(yè)服務企業(yè)進場服務。

第六十七條　物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)項目時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務企業(yè)的，經業(yè)主委員會申請，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當進行應急管理。居（村）民委員會可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導和監(jiān)督下，根據應急管理的需要負責組織基本保潔、秩序維護、電梯運行等服務，費用由業(yè)主承擔。

第六十八條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由有定價權的發(fā)展改革部門會同物業(yè)管理主管部門根據物業(yè)服務質量等級標準、服務成本等因素，制定并公布基準價及浮動幅度，并建立動態(tài)調整機制。

第六十九條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)費中單列規(guī)定比例的資金獨立建賬，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)撤出后，將剩余部分按本條例第六十五條規(guī)定一并移交。

第七十條　物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

第七十一條　物業(yè)管理區(qū)域內供水、供電、供燃氣、供熱等專業(yè)經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的損耗和損失。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設施設備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費，應當執(zhí)行居民用水用電價格標準。

專業(yè)經營單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按約定支付手續(xù)費，但接受委托的物業(yè)服務企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第七十二條　已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)費由業(yè)主承擔；未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)費由建設單位承擔。物業(yè)轉讓或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)費。

前款所稱交付是指在物業(yè)買賣合同約定的時間內，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。建設單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關交付手續(xù)為準。

第七十三條　物業(yè)服務企業(yè)已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務企業(yè)可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣以及停止使用門禁卡、限制使用電梯等方式催交物業(yè)費。

第七十四條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關物業(yè)服務規(guī)范和標準提供服務，加強物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查；對物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況應當于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。

第七十五條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

物業(yè)服務企業(yè)應當采取必要的安全保障措施，防止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品。鼓勵、支持物業(yè)服務企業(yè)采取安裝高空拋物智能監(jiān)控系統(tǒng)等措施，加強安全防護。

物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務企業(yè)應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。對于物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當依法予以配合。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。

物業(yè)服務企業(yè)在維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序時，應當履行職責，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權益。

第七十六條　物業(yè)管理主管部門應當會同有關部門加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務質量進行考核，并向社會公開考核結果。

推進建立物業(yè)服務質量評估機制。物業(yè)服務質量評估機構從事物業(yè)服務質量評估活動，應當遵循獨立、客觀、公正的原則，不得弄虛作假，出具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的評估報告。

物業(yè)管理協(xié)會可以依照國家和省有關規(guī)定，制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務企業(yè)以及物業(yè)服務從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)管理主管部門建立健全信用檔案。

第七十七條　縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設、城市管理、發(fā)展改革、公安、應急管理、消防救援、市場監(jiān)管、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康等部門，應當加強物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、治安、消防、物業(yè)服務收費、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和智慧物業(yè)管理公共服務平臺公布聯系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內的違法行為；有關部門應當自收到投訴之日起十五日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人。

第七十八條　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)生物業(yè)服務糾紛的，當事人可以協(xié)商解決，也可以向人民調解委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請調解。

設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）可以設立物業(yè)服務糾紛人民調解委員會，調解物業(yè)服務糾紛。

縣級以上人民政府有關部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會以及人民調解委員會應當建立物業(yè)服務糾紛多元化解機制，加強物業(yè)服務糾紛調處工作。

第七十九條　實行物業(yè)管理聯席會議制度。物業(yè)管理聯席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責召集，縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、城市管理等相關部門、公安派出所、司法所、居（村）民委員會、物業(yè)服務企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理聯席會議主要協(xié)調解決下列事項：

（一）業(yè)主委員會未依法履行職責；

（二）業(yè)主委員會未依法換屆；

（三）物業(yè)服務企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)；

（四）物業(yè)服務過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛；

（五）其他需要協(xié)調解決的相關事項。



第五章　物業(yè)的使用與維護



第八十條　業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋進行裝飾裝修，應當遵守法律、法規(guī)和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等規(guī)章的規(guī)定，規(guī)范開展裝飾裝修活動，不得損害房屋安全。

第八十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強對房屋裝飾裝修現場的巡查；業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應當配合。

房屋裝飾裝修產生的垃圾，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時清理；委托物業(yè)服務企業(yè)清理的，按約定支付清理費用。

第八十二條　物業(yè)出租的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)費交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

第八十三條　物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

（一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構；

（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經有利害關系的業(yè)主同意，改變住宅用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

（八）損壞公共綠化及其附屬設施；

（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十）違反規(guī)定停放車輛；

（十一）在建筑物公共門廳、樓梯間、疏散通道、安全出口、消防車通道及其兩側影響通行的區(qū)域、人員密集場所的室內區(qū)域停放電動車輛或者為電動車輛充電；

（十二）違反用電安全要求，在住宅內為電動車輛充電或者私拉電線和插座充電；

（十三）用電梯轎廂運載電動車輛或者電動車輛蓄電池；

（十四）違反規(guī)定擺攤設點、占道經營；

（十五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十六）從建筑物中拋擲物品；

（十七）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當及時采取合理措施制止。制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政管理部門。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法予以制止或者依法處理。

第八十四條　業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩、外置式晾衣架等設施的，應當遵守臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

第八十五條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第八十六條　物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的，應當首先滿足本區(qū)域內業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位銷售房屋時，應當將車位、車庫規(guī)劃配建數量、位置、租售價格等信息在房屋銷售現場公示并書面告知買受人。

建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫信息應當公開；業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。

第八十七條　任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用的，應當經業(yè)主大會同意。

車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放，應當遵守物業(yè)管理區(qū)域相關管理規(guī)定，不得占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道。

住房城鄉(xiāng)建設、應急管理、消防救援、公安機關交通管理等部門應當加強對物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導。

第八十八條　新建住宅小區(qū)車位應當按照規(guī)劃配建要求建設充電設施或者預留安裝條件。

業(yè)主、物業(yè)使用人在既有住宅小區(qū)車位增設充電設施的，應當向供電企業(yè)申請報裝，不得擅自增設。供電企業(yè)應當主動提供用電咨詢服務，履行一次性告知義務，接收、查驗用電申請資料，并于一個工作日內完成業(yè)務受理。符合條件的，供電企業(yè)應當及時完成供電方案答復；不符合的，應當向申請人做好解釋工作。

鼓勵充電運營企業(yè)等接受業(yè)主委托，為住宅小區(qū)充電設施統(tǒng)一提供建設、運營、維護等服務。鼓勵將充電設施建設納入老舊住宅小區(qū)基礎設施改造范圍，同步開展配套供配電設施建設。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當配合業(yè)主依法安裝充電設施，為現場勘察、線路安裝、通電運行等環(huán)節(jié)提供便利條件。

第八十九條　住宅小區(qū)充電設施的建設、使用應當符合國家和省相關技術標準和管理要求。

物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現充電設施的建設、使用不符合規(guī)定的，應當及時告知理由并勸阻，同時報告物業(yè)管理、消防救援等部門，相關部門應當依法處理。

第九十條　住宅小區(qū)充電設施所有權人是充電設施的安全責任人，承擔安全管理主體責任，負責充電設施的日常安全維護、保養(yǎng)和隱患排查、整改。

充電設施所有權人可以委托充電運營企業(yè)、電動汽車生產銷售企業(yè)等相關單位對充電設施進行管理和維護。

充電運營企業(yè)應當建立充電安全防范監(jiān)測系統(tǒng)，實時監(jiān)測充電設施運行過程；發(fā)現異常情況時，應當立即處置并及時告知用戶和物業(yè)服務企業(yè)。

第九十一條　業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務企業(yè)等利用業(yè)主共有部分從事廣告、租賃等經營活動的，應當提請業(yè)主共同決定后，依法辦理有關手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分產生的收入，在扣除合理成本后，將屬于業(yè)主共有的資金歸集到業(yè)主委員會開設的共有資金賬戶。

收益按照業(yè)主共同決定、物業(yè)服務合同約定使用。經業(yè)主共同決定，業(yè)主共有資金可以用于補充專項維修資金。

第九十二條　物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈。

人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

第九十三條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在物業(yè)交付前交存專項維修資金。但是一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。

業(yè)主交存的專項維修資金及其增值部分屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。設區(qū)的市、縣（市）人民政府物業(yè)管理主管部門、業(yè)主委員會應當按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結存等情況。

第九十四條　專項維修資金的管理，實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)管理主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據業(yè)主大會決定，選擇代行管理或者自行管理。

業(yè)主大會選擇自行管理專項維修資金的，應當接受物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督。

專項維修資金管理具體辦法由省人民政府另行制定。

第九十五條　經業(yè)主共同決定籌集專項維修資金，業(yè)主未及時交納的，業(yè)主委員會應當督促其交納。

經業(yè)主共同決定維修、更新和改造電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分，有關業(yè)主不承擔應當分攤的資金的，有利害關系的業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法通過協(xié)商、調解、訴訟、仲裁等方式催交。

業(yè)主對電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造方案和資金分攤不能達成一致意見的，所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當組織業(yè)主協(xié)商處理。

第九十六條　發(fā)生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出資金使用申請，業(yè)主大會成立前的由相關業(yè)主提出資金使用申請：

（一）電梯故障；

（二）消防設施損壞，消防管理部門要求對消防設施維修、更新和改造的；

（三）屋面、外墻滲漏，嚴重影響房屋使用；

（四）二次供水水泵運行中斷，但專業(yè)經營單位負責二次供水水泵設備維修、養(yǎng)護的除外；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙；

（六）樓頂、樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

物業(yè)管理主管部門應當自收到專項維修資金應急使用書面申請之日起二個工作日內進行核實。應急維修工程竣工驗收后，應當將使用專項維修資金總額及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。

物業(yè)管理主管部門應當方便快捷地處理應急維修事項，并加強監(jiān)督管理，保障資金安全，對維修項目的方案制定、預算編制、工程實施、竣工驗收、決算造價審核等環(huán)節(jié)實施全過程監(jiān)管。前述事項可以委托第三方評估機構開展評估。

對本條第一款規(guī)定的應急維修情形相關主體未及時提出申請的，物業(yè)管理主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當督促業(yè)主和業(yè)主委員會或者相關責任人限期維修。

第九十七條　物業(yè)共有部分維修、更新和改造的，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因維修、更新和改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人損失的，依法承擔賠償責任。

第九十八條　縣級以上人民政府可以結合城市更新、無障礙環(huán)境建設等，推進既有多層住宅加裝電梯工作。省、設區(qū)的市住房城鄉(xiāng)建設部門可以制定加裝電梯指導性意見。

第九十九條 住宅物業(yè)需要使用共有部分進行加裝電梯等改造的，應當由本幢或者本單元專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數四分之三以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防安全等法律、法規(guī)和技術標準，并且依法辦理相關批準手續(xù)。

第一百條　對配套設施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，設區(qū)的市、縣級人民政府應當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。老舊住宅小區(qū)的范圍，由設區(qū)的市、縣級人民政府確定。

老舊住宅小區(qū)內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金，主要由政府統(tǒng)籌安排；業(yè)主專有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。

縣級以上人民政府應當有計劃地推進城市危險住房處置工作，消除住房使用安全隱患，保障人民群眾生命財產安全。



第六章　法律責任



第一百零一條　違反本條例規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)已有行政處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百零二條　違反本條例第十六條規(guī)定，建設單位未向物業(yè)管理主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的，由縣級人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款。

第一百零三條　違反本條例第十七條第二款、第三款規(guī)定，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在收到籌備首次業(yè)主大會會議書面報告后，未按規(guī)定組建業(yè)主大會會議籌備組并公告的，由縣級人民政府責令限期改正；逾期不改正的，對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分。

違反本條例第十七條第四款規(guī)定，建設單位拒不承擔首次業(yè)主大會會議籌備經費的，由縣級人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下罰款。

第一百零四條　違反本條例第三十一條第二款第一項至第五項規(guī)定，業(yè)主委員會及其成員挪用、侵占、擅自使用業(yè)主共有財產，或者虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設施的維修、檢測等費用，或者索取、收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者利害關系人的不正當利益，或者明示、暗示物業(yè)服務企業(yè)減免業(yè)主委員會成員的物業(yè)費，或者泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關的活動，尚未構成犯罪的，由縣級人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正。

違反本條例第三十一條第二款第六項至第八項規(guī)定，業(yè)主委員會及其成員轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業(yè)管理有關文件、資料，或者擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章，或者拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項，尚未構成犯罪的，由縣級人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得。

違反本條例第二十八條、第三十六條第二款、第九十三條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會未公開或公布相關情況和資料的，由縣級人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正。

第一百零五條　物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由縣級人民政府物業(yè)管理主管部門予以處罰：

（一）違反本條例第五十條第一款規(guī)定，承接未經查驗的物業(yè)，責令限期改正，逾期不改正的，給予通報批評，并處二萬元以上十萬元以下罰款，給業(yè)主造成損害的，依法承擔侵權責任；

（二）違反本條例第五十七條第九項規(guī)定，未妥善保管承接查驗有關的文件、資料和記錄、建立檔案，造成文件、資料和記錄、檔案遺失的，責令限期改正，逾期不改正的，給予通報批評，并處二萬元以上十萬元以下罰款；

（三）違反本條例第五十九條第四項、第五項、第八項規(guī)定，挪用、侵占、隱瞞業(yè)主共有資金，或者虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設施的維修、檢測等費用以及業(yè)主共同支付的其他費用，或者與業(yè)主委員會成員串通、損害業(yè)主利益的，責令限期改正；

（四）違反本條例第六十條第一款規(guī)定，未按照規(guī)定公示相關信息的，責令限期改正，逾期不改正的，給予通報批評；

（五）違反本條例第六十五條第四款規(guī)定，擅自撤離、停止物業(yè)服務的，責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款；

（六）違反本條例第七十三條第三款規(guī)定，采取停止供電、供水、供熱、供燃氣或者停止使用門禁卡、限制使用電梯等方式催交物業(yè)費的，責令限期改正，逾期不改正的，給予通報批評。

第一百零六條　違反本條例第六十九條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)占用、挪用物業(yè)費中單列用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護的專項資金的，由縣級人民政府物業(yè)管理主管部門責令退還。

第一百零七條　違反本條例第七十六條第二款規(guī)定，物業(yè)服務質量評估機構弄虛作假，出具的評估報告有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的，由縣級人民政府物業(yè)管理主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第一百零八條　違反本條例第八十三條第一款第四項規(guī)定，擅自改變住宅用途的，由業(yè)主委員會根據管理規(guī)約約定進行協(xié)調、處理；協(xié)調處理不成的，由物業(yè)管理主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權的部門責令限期改正、恢復原狀；情節(jié)嚴重的，處五千元以上二萬元以下罰款。

第一百零九條　違反本條例第八十六條第三款規(guī)定，建設單位拒絕出租車位、車庫的，由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，給予通報批評。

第一百一十條　違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違法干預業(yè)主依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的；

（二）未按照本條例規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的；

（三）未履行綜合查驗職責的；

（四）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的；

（五）發(fā)現違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

（六）其他濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守行為的。

第一百一十一條　縣級以上人民政府物業(yè)管理主管部門和其他有關部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應當將物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務質量評估機構及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會成員違反法律、行政法規(guī)及本條例規(guī)定的行為及其行政處罰信息記入信用信息記錄，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定予以公示，實施失信聯合懲戒。



第七章　附　　則



第一百一十二條　本條例所稱業(yè)主共有資金包括：

（一）利用共有部分經營產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

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